Bu yazımızda gayrimenkuldaki hasarlar için neler yapılabileceğini anlatacağız.  Gündelil hayatta karşımıza sıkça çıkan sorulardan biri kiralanan evin hasarlı/kusurlu hukuk diliyle ayıplı olması problemidir. 

Bu sorumluluğu 2 başlık halinde inceleyebiliriz. Bunlar kiraya verenin teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu ve kiralanan gayrimenkulün sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluktur.

1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk

Borçlar Kanunu'muzun 304 maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceğini belirtmektedrir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

   Kiraya verenin teslim anındaki ayıplarından sorumluluğuna baktığımızda; iki durum ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkuldeki ayıbın önemli veya önemsiz olması. Gayrimenkulün önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralanan gayrimenkulün sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

  Gayrimenkulun önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk

 Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Aynı zamanda kiracı kiraladığı gayrimenkulden kusurlu olması nedeniyle tam olarak yararlanamıyorsa kontrat süresini beklemeye gerek kalmaksızın haklı gerekçesini bildirmek suretiyle evden çıkabiliyor. 

 Kiralanan gayrimenkul sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, gayrimenkul sahibinden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralanan gayrimenkulun kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.  Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

 Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

  Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

 Kira bedelinin indirilmesi

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiracının, kiraya verene karşı yukarıda bahsettiğim kanundan doğan haklarını bilmesi, bu hakların suistimal edilmemesi açısından önem arz etmektedir.

   En doğru bilgiyi size her zaman avukatınızın vereceğini unutmayın.