Değişken ekonomi ve enflasyon sebebiyle kira artış oranları kontrol edilemez seviyeye ulaştı. Artan kira fiyatları kiracılar ile ev sahiplerini karşı karşıya getirdi. Tahliye ve kiranın yeniden belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davası oranları geçen yıla göre %50 oranında arttı. Mahkemeler bu iş yüküne yetişemezken, daha hızlı çözüme ulaşmak ve mahkemelerin iş yükünü azaltmak amacıyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde kira davaları için 2 hukuk dairesinin yanında 1 hukuk dairesi açılması daha kararı alındı.

Kurulan daire yanında öngörülemez kira artışını durdurabilmek için ayrıca konut kiralarındaki artışı yüzde 25 ile sınırlayan yasa getirildi Resmi Gazete'de yayımlandı. Borçlar Kanunu'na geçici olarak eklenen madde, 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olacak.

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında geçerli olacak yasa, bu tarihler arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarda, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25'in altında kalması halinde düşük oran geçerli olacak.

%25'TEN FAZLA ZAM YAPMAK İSTEYEN EV SAHİPLERİ KİRACIYI TAHLİYE YOLUNA GİDİYOR.

Peki ev sahibi sizi evden çıkarmak için tahliye davasını hangi şartlarda açar?

Ev sahibi kiracısını zamanında kirasını ödememe, temerrüt, ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, 10 yılın dolması halinde, sözleşmeye aykırılık ve tahliye taahhüdüne aykırılık gibi nedenlerle ev sahibi kiracıyı tahliye edebiliyor. Ancak her bir madde de kendi içinde önemli kriterler taşıyor. Bu maddeleri kendi içinde değerlendirmek davanızı yönetmek açısından daha uygun olacaktır.

Örnek olarak ev sahibi kirasını ödemeyen kişiye tahliye davası açabileceği gibi tahliyeyle birlilkte icraya başvurarak ödenmeyen kiraların bedelini de isteyebilir.

10 yıllık kiracılık durumunda işler biraz daha değişmekte. 10 yıldır dairede oturan kiracının çıkması için ev sahibi 3 ay önceden ihtarname gönderilmelidir. 

Günümüzde en çok "ihtiyaç sebebiyle tahliye" gerekçesi ile kiracılar evlerinden çıkarılmak istenmektedir. 

Peki bunu nasıl yapıyorlar?

Ev sahibi, kiracıyı "ihtiyaç" sebebiyle tahliye etmek isterse durum biraz değişmekte. Konu TBK. m 352'de şu şekilde düzenlenmiştir.  Ev sadece sadece kendi  kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Burada önemli olan husus şu ki; 

“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kanun koyucu, gerçekten ihtiyacı olmadığı halde öyleymiş gibi davranan kiraya vereninin kötü niyetli davranışını engellemek istemiştir.

Sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur. Yenilenen her yıl sonu itibariyle ihtiyaç devam etmek kaydıyla bu dava açılabilecektir. Vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile, bu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması dolayısıyla, kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar

Size her zaman en doğru bilgiyi avukatınızın vereceğini unutmayın.